九江市十方建筑设计院开贴啦！

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十方建筑设计院第一单-----庐山西海国际艺术学院教职工宿舍楼

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我们在成长，我们在努力

东方木

好啊！

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月里司马

丽江项目部全体成员祝大家国庆快乐，同时真心祝愿我们设计院越办越好！！

鬼斧神工

加油。。坚持不懈。

次仁登珠

江西鹤童社会福利生态园项目建设

（新建·乐化·小汪家村）

可行性报告

策划：江西鹤童社会福利有限公司

制作：九江市十方建筑公司设计院

2010·10·26

次仁登珠

江西鹤童社会福利生态园建设项目

可行性研发报告

第一章概论

1.1项目背景

1.1.1项目名称:江西鹤童社会福利生态园 (暂名) (以下简称鹤园)

1.1.2投办单位: 江西鹤童社会福利有限公司

1.1.3编制依据:

(1)《新建县总体规划》[1996～2020]

(2)民政部《老年人社会福利机构基本规定》[MZ008-2001]

(3) 建设部、民政部《老年人建筑设计规范》[JGJ122—99]

(4) 《环境室内质量标准》[GB3095—1996]

(5)《城市环境卫生设施设置标准》[CJJ27—89]

(6)《室外排水设计规范》[13J14—87]

(7)《地表水环境质量标准》[GB3838—2000]

(8)赣府发【2001】7号、洪府发【2003】11号文件

1.1.4鹤园研发定位:1200床位。

冠名《鹤童社会福利生态园》其特点体现在：

(1) 乡土风格,徽派建筑,；山村景色,园林环境；

(2) 单元多样组合，床位多种安置，栋号多色排列；

(3) 既有环丘水塘,冬避寒风之长；又有绿野开阔, 动静结合之美；

(4) 养致鹤发童颜，乐有鹤童相伴；养老与幼托相结合模式。

1.2项目概况

1.2.1座落位置

鹤园座落于“昌九”G105国道西侧2 Km多新建县乐化镇乐化村的小汪家自然村。乐化镇与昌北经济技术开发区、梅岭风景区形成三角结合带。东经115.7⁰，北纬28.8⁰ 。平均海拔21-33m

1.2.2建设规模与目标

(1)建设规模

鹤园初选地形为三面环丘、一面临水的荒坡地。均坡度0.03，东西长、南北宽分别约为300m X 200m，计90亩左右。初步规划住房22栋；食堂及其附属浴池、洗衣房、锅炉房等2栋；多功能健身娱乐厅2栋；老年大学1栋；医务室与急救室1栋；综合办公楼（含幼儿园）1栋，初步规划总建筑面积约45400m²。并安排近5亩的老年勤工助养种植基地，改造并扩建20亩后备用地。

乐化镇市政建设已修G105国道至小汪家的主干道，距鹤园约1.2㎞，计划4.2m宽水泥干道与小汪家主干道连接。市网供电可从村头延伸；水源由乐化水库或拙井取水待送检后定，前期完成蓄、供、排水系统条件具备。

(2)建设目标

鹤园的建设目标是颇具乡土气息、环保型生态特色和实施科学发展观管理并能接纳近一千余老人的颐养乐园，主要面向中低收入退休群体。

1.2.3结论及主要技术指标

(1)结论

本报告通过对鹤园建设工程方案技术、经济等多方面的论证,通过对当前市场调查和人群需求，参照沿海地区养老院的典型项目以及与南昌地区福利院、老年公寓项目的比对,认为该项目建设是必要、可行的。

(2)项目投资及资金筹措

鹤园概算总投资约为6000万元,其中建筑工程费用(含外装)为4000万元,设备与家具840万元（人均万元计）,污水净化处理、消防(含给排水等)及配电260万元，园林、道路及场地硬化等市政工程350万元，前期投入费用估计300万元。

本项目计划分三期八年实施，前二期每期三年。资金筹措:自有资金2000万元,融资2500万元,政策扶持贷款1500万元(含慈善捐助)。

(3)主要技术经济指标

总占地面积:购置土地85亩，期限50年。用地控制指标为:

建筑用地:28亩(合18670m²)

道路、外廊交通用地:10亩(合6670 m²)

绿化用地:35亩(合23000 m²)

其它综合用地：12亩(合8000 m²)

总建筑面积:45400 m²，规划指数：

建筑占地率:0.329

容积率：0.8

绿地率: 0.412

次仁登珠

第二章 建设背景与开发可行性

2.1建设背景

2.1.1概况与现实

我省、市已逐渐进入老龄化社会，银发问题给创建和谐社会、实施科学发展观带来了新的挑战。赡养老人让老年人更多的分享改革发展的成果，不仅是每个家庭责任，也是全社会的责任。

我国在80年代末，发达地区就已经步入老龄化社会。90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老龄化形势日益严峻，高龄老人丧偶和患病的机率高，生活自理能力差。因此他们主要需求已经不单是经济上的供养照料，而是渴望丰富的精神生活和讲究舒心的生活质量。

人到老年“恐老、怕病、惧死”的心态普遍存在，儿女的竞争压力致使空巢以及与晚辈的代沟势必造成他们的孤落感，甚至发生心理障碍。因退休后的社会角色转变，也会产生心理这样那样的不适应现象。

由于我国人口基数大，加上近30多年改革开放人民生活水平和医疗卫生条件明显改善。最新统计全国老年人口目前已近1.65亿，占人口比例12.7％，我国成为全世界老年人口最多的国家。今年温总理《政府工作报告》中对老年人的关注得到了两会的一致赞同，政府提倡并扶持社会力量兴办社会养老福利事业。市府早在7年前就转发了省府“关于加快实现我省社会福利社会化决定”的通知，省民政厅也出台了一系列法规、标准，制订了相应的实施方案、指导意见与优惠政策。

最近召开的中共中央五中全会通过的《十二五规划》也把人口老龄化问题列入政府工作要点，大力鼓励和动员社会力量多种形式兴办养老福利事业。

2.1.2自然条件与环境

(1)地形

鹤园地处三地结合带。 潺潺溪水、翠绿满坡、灌丛密布、鸟语花香。仰望梅岭,视野开阔。好一处乡野景色，令人赏心悦目。正是: “流水婉延足下过,花石隐闪眼中飞”。

(2)气象

居亚热带季风气候区，年平均气温17°C。日照充足，日照率45%以上；雨量充沛，年雨量达150mm以上；主导风为东北风。 鹤园平均海拔27m左右,冬有丘林御寒,夏有季风南搇。

(3)水资源

新建县地处赣江下游、鄱阳湖水域，水资源十分丰富。经水质化验,地表水符合饮用各项卫生指标。

(4)空气质量:

周边十里范围内无工业废气排放。空气含氧量与城区相比还多于20个百分点,二氧化碳含量仅为市区平均值的30%。

(5)地质、地震烈度

基本属于第四纪发育、下伏第三纪基岩之红岩系,是前震旦系地层断续分布区。根据《中国地震参数区划图》(江西部分/2001年版).本工程建设地震震动峰值和加速度为0.05g,地震反应谱特征周期为0.35g,相当于地震烈度VI级。

2.1.3座落与交通

鹤园座落于“昌九高速”西侧乐化镇乐化村，离省城八一桥15Km。距G105国道2.5Km，到昌北国际机场仅8Km。西望梅岭，东临高速，北眺桑海，南连昌北。

从鹤园有一条约2.5Km、宽4.2m水泥路面直连G105国道。路口设有固定公交站点，每天有廿几趟135、143公交车和途经班车开往县城和南昌；同时鹤园也备有不定期中巴接送，交通非常便利。

2.2项目建设的可行性

2.2.1、符合社会兴办养老事业发展的条件

按照《新建县总体规划》,采用“依山傍水,中托“昌北”，双域发展、省城后院”的城乡布局。乐化村一带位于省城北郊,是远近适宜的养老安居地。鹤园处在国家级生态园梅岭东侧，如同一颗亮星镶嵌于“原生态”的构想蓝图上。

地理条件与历史原因使这里经济发展滞后，人均可耕地仅有1.2亩。近三年来，由于昌北经济技术开发区项目的启动和外出务工，才使全村人均收入达6000元。村民尝到开放发展的甜头。这给引资合作提供了更多的优惠条件，符合“天、地、人、和”投资环境，将带动一方经济发展，有着较大社会效益和经济效益的前景。

2.2.2、创建和谐社会及实施科学发展观的需要

关注老年人生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为”。 创建和谐社会首先体现家庭的和谐，其重点还在于老年人群体的和谐。

由于农村婴儿出生率高于城市，因此老龄化程度城市必然高于农村；从科学发展观来看，农村越来越多的青壮年到沿海务工、来城镇发展，因此城乡老龄化的程度正在接近，农村人口老龄化的问题也愈显突出。为此，选定省城、县城结合处即城乡结合地段兴办老年养老福利事业是适宜的，也是切实可行的。

2.2.3、面向中低层收入退休金老人的需要

近年来我省经济中部崛起。城市面貌的更新、出台政策的优惠、人杰地灵的资源优势，凝聚力犹如一块磁石,吸引着海内外诸多知名企业。每年三百家以上纷纷落户南昌地区，形成昌北高新经济技术发展带。我市生产总值GDP突破1700亿,城镇居民人均可支配收入突破15000元。

城市的忙碌景象给老年群体带来了新的需求。尾气的超标排放、空调的林立散热、快速节奏的躁音等等闹市现象与热岛效应,致使先富裕的群体纷纷向往类似郊外别墅的住宅或产权式老年公寓。

但是，面对九成以上的中低层收入家庭的老人，目前国家福利安置也十分有限，他们的安置成为社会老龄化主要问题，给政府、也给社会带来沉重的压力。

2.2.4、缓解政府社会福利化压力面向特困老年人群的需要

鹤园计划留有10%的床位，为政府和民政部门提供安排符合特困条件的老人入住，对其费用鹤园予以特殊补贴。

综上所述，社会福利问题引起各级党委和政府的高度重视。为此，省府、市府都先后行文作出《关于加速实现我省社会福利社会化决定》。广泛动员和依靠社会力量，加快社会福利事业的发展，也成为政府工作、特别是民政部门工作的当务之急。这就给社会力量兴办福利养老事业带来新的机遇，有着广阔的市场前景。